살면서 겪기 싫은데 겪어버린 나의 이야기.
전세 / 월세 구하기 전 꼭 알아야하는 용어들이 있는데요.
기본적인 것도 모르고 무작정 계약했다가 최악의 경우 전세사기까지 이어질 수 있습니다.
실제로 저는 2021년 전세사기를 한번 당했었습니다😔
수단과 방법을 가리지 않고 저는 반년만에 나홀로 소송을 통하여 전세금을 모두 다 받아냈습니다.
돈이 없어서 변호사를 못썼거든요😭
저처럼 이렇게 아무것도 모르고 계약서에 도장찍지 말라고 아주 기본적인 용어들과 조회하는 방법을 포스팅합니다.
두 눈 크게 뜨고 집중해주세요.
1. 실거래가
예시 : 햄찌 아파트의 공시지가는 5억이고 기준시가는 5억 5000만원이지만 실제로 매도자와 매수자가 6억에 계약서 작성하고 거래했다면 실거래가는 6억입니다.
| 실거래가 의미 |
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| 실거래가의 용도 |
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❗실거래가 주의할 점
- 허위 신고나 **다운 계약서(거래가를 실제보다 낮게 신고)는 불법!!
- 실거래가가 공시가격, 기준시가보다 높을 경우 세금이 더 나올 수 있음.
- 실거래가 공개는 국토부와 지자체에서 투명하게 관리되고 있음.
2. 기준시가
부동산을 실제로 거래하지 않아도 국세청이 "이 부동산은 이 정도 가격으로 간주할게^^" 하고 정해놓은 기준용 시가.
| 기준시가 의미 |
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| 기준시가의 용도 |
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🔍 기준시가의 특징
1️⃣ 실거래가 보다 낮은 경우가 허다함.
2️⃣ 매년 국세청에서 고시
3. 공시지가
"이 땅 1 ㎡의 가치는 얼마입니다" 라고 국가가 공식적으로 발표하는 가격입니다.
| 공시지가 의미 |
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| 공시지가의 용도 |
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📌 check point
- '토지'에 대한 가격만 반영됨. 건물 가격은 포함되지 않음
- 실거래가보다 낮게 책정되는 경우가 많음.
실제로 예전 오피스텔 전세살 때 토지주인이랑 건물주인이랑 달라서 계약해서 살고 있는데 부동산에서 계약할 때 나한테 공지 안해주고 살다가 소송하는 과정을 문서로 법원에서 전달 받은적 있습니다 😢
그 때 부동산에서는 아무 문제 없다고 얘기를 해주긴헀지만 사람일 모르는거고, 2년계약 다 못채우고 급하게 도망치듯이 이사 나왔던 경험이 있네요 휴...
4. 실거래가 기준시가 공시지가 요약
| 구분 | 실거래가 | 기준시가 | 공시지가 |
|---|---|---|---|
| 의미 | 실제 거래된 가격 (계약서상 금액) | 세금 계산 등을 위해 정부가 정한 과세 기준 가격 | 국토부가 정한 1㎡당 토지 가격 (토지 기준) |
| 적용 대상 | 부동산 전체 (토지+건물) | 부동산 전체 (주택, 상가, 오피스텔 등) | 토지만 해당 (건물은 제외됨) |
| 활용 목적 | 양도소득세, 실거래가 신고 등 | 양도세, 상속·증여세, 취득세 등 세금 산정 기준 | 재산세, 종합부동산세, 개발부담금 등 각종 세금 및 보상 기준 |
| 공개 여부 | 국토부 실거래가 공개시스템 | 국세청 기준시가 조회 시스템 | 부동산공시가격 알리미 |
| 현실 반영도 | ★★★★★ (가장 현실적인 가격) | ★★☆☆☆ (실거래가보다 낮은 경우 많음) | ★★☆☆☆ (시세보다 낮게 책정, 매년 현실화율 조정 중) |
| 변동 시점 | 거래 발생 시마다 변동 | 연 1회 또는 필요 시 개정 | 매년 1월 1일 기준으로 평가 |
| 조회 사이트 | 실거래가 공개시스템 | 국세청 홈택스 | 부동산공시가격 알리미 |
5. ⭐⭐⭐⭐⭐<실전편> 전세사기 예방하기 ⭐⭐⭐⭐⭐
✅ '시세보다 너무 싸면 의심'
- 주변 실거래가와 비교해서 전세값이 너무 낮거나 높으면 조심
- 시세보다 너무 너무 너무 저렴한 전셋가는 허위 매물이거나 깡통전세 가능성이 있어요.
✅ '세금용 가격을 알아야 진짜 소유자 파악 가능'
- 소유자가 기준시가 대비 전세금을 과도하게 받아가고 있다면 채무가 많은 상태일 가능성이 있어요.
❗융자 확인 필수 ❗
✅ '토지 가치 분석' : 공시지가 꼭 확인.
- 특히 단독주택이나 다가구 전세라면 더더욱!!
- 매매가 대비 전세가율 80% 이상이면 깡통전세 위험성 높음
6. ✏️ 전세사기 예방을 위한 체크리스트
| 실거래가 | 주변 시세보다 전셋값이 너무 낮지 않은지? |
| 기준시가 | 소유자 세금 신고 내역이 수상하지 않은지? |
| 공시지가 | 특히 다가구주택이나 단독주택의 토지 가치는 적정한지? |
| 매매가 대비 전세가율 | 80% 이상이면 깡통 전세 가능성 높음 |
| 전입세대 열람 및 등기부 등본 | 근저당권, 임차인 다수 여부 확인 필수 |
7. 마무리하며
정말 너무 싸다고 바로 계약하지 말고 진짜 가치를 먼저 비교한 후 현명하게 계약서 작성했으면 좋겠습니다.
저도 살면서 일어나면 안되는 일들을 여럿 겪었습니다.
많이 속상했지만 손해 없이 잘 극복해서 지금은 문제 없이 잘 살고 있습니다.
저랑 같은 실수 하지 마세요. 손해보면서 살지 마세요.😊😊😊
똑똑하게 잘 따져보고 계약서 작성하시길 기도합니다
