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🆘"모르면 당한다" 실거래가 기준시가 공시지가의 모든 것

히메햄찌 2025. 4. 22. 22:34

살면서 겪기 싫은데 겪어버린 나의 이야기.

전세 / 월세 구하기 전 꼭 알아야하는 용어들이 있는데요.

기본적인 것도 모르고 무작정 계약했다가 최악의 경우 전세사기까지 이어질 수 있습니다.

실제로 저는 2021년 전세사기를 한번 당했었습니다😔

수단과 방법을 가리지 않고 저는 반년만에 나홀로 소송을 통하여 전세금을 모두 다 받아냈습니다.

돈이 없어서 변호사를 못썼거든요😭

저처럼 이렇게 아무것도 모르고 계약서에 도장찍지 말라고 아주 기본적인 용어들과 조회하는 방법을 포스팅합니다.

두 눈 크게 뜨고 집중해주세요.

예시 : 햄찌 아파트의 공시지가는 5억이고 기준시가는 5억 5000만원이지만 실제로 매도자와 매수자가 6억에 계약서 작성하고 거래했다면 실거래가는 6억입니다.

실거래가 의미	매도인과 매수인이 계약서에 적는 '진짜 거래 금액' 거래 금액
실거래가의 용도	부동산 거래 신고 (30일 이내에 실거래가 신고를 해야함) 양도소득세 계산 기준 (집을 팔 때 생긴 이익에 세금이 부과되는데 지표가 됨) 정부 통계 및 시세 자료 (국토교통부 실거래가 공개시스템에서 공개)

❗실거래가 주의할 점

부동산을 실제로 거래하지 않아도 국세청이 "이 부동산은 이 정도 가격으로 간주할게^^" 하고 정해놓은 기준용 시가.

기준시가 의미	세금 계산을 위해 정부가 정해놓은 부동산의 기준 가격.
기준시가의 용도	양도 소득세 : 실거래가 신고가 안 되어 있을 때 기준시가로 계산 증여세 / 상속세 계산 : 부동산을 증여하거나 상속할 때 세금을 부과하는 기준. 취득세 계산 기준으로도 활용 될 수 있음.

🔍 기준시가의 특징

1️⃣ 실거래가 보다 낮은 경우가 허다함.

2️⃣ 매년 국세청에서 고시

"이 땅 1 ㎡의 가치는 얼마입니다" 라고 국가가 공식적으로 발표하는 가격입니다.

공시지가 의미	국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 정한 토지의 단위 면적당 가격
공시지가의 용도	각종 부동산 세금 산정 기준(재산세, 종합부동산세 등) 국공유지 매각이나 수용 시 보상금 산정 기준. 기초적인 부동산 기치 비교 자료.

📌 check point

실제로 예전 오피스텔 전세살 때 토지주인이랑 건물주인이랑 달라서 계약해서 살고 있는데 부동산에서 계약할 때 나한테 공지 안해주고 살다가 소송하는 과정을 문서로 법원에서 전달 받은적 있습니다 😢

그 때 부동산에서는 아무 문제 없다고 얘기를 해주긴헀지만 사람일 모르는거고, 2년계약 다 못채우고 급하게 도망치듯이 이사 나왔던 경험이 있네요 휴...

✅ '시세보다 너무 싸면 의심'

- 주변 실거래가와 비교해서 전세값이 너무 낮거나 높으면 조심

- 시세보다 너무 너무 너무 저렴한 전셋가는 허위 매물이거나 깡통전세 가능성이 있어요.

✅ '세금용 가격을 알아야 진짜 소유자 파악 가능'

- 소유자가 기준시가 대비 전세금을 과도하게 받아가고 있다면 채무가 많은 상태일 가능성이 있어요.

❗융자 확인 필수 ❗

✅ '토지 가치 분석' : 공시지가 꼭 확인.

- 특히 단독주택이나 다가구 전세라면 더더욱!!

- 매매가 대비 전세가율 80% 이상이면 깡통전세 위험성 높음